BGH, Urteil v. 27.09.2023 VIII ZR 88/22
Die Zahl der Mietverhältnisse, in denen der Mieter vom Vermieter die Zustimmung zu einer teilweisen Untervermietung der Mietwohnung verlangt, nimmt zu. Das spiegelt sich auch in der Rechtsprechung wider, wie die nachfolgenden Entscheidungen zeigen:
Im entschiedenen Fall nutzte der Mieter die ursprünglich als Hauptwohnung genutzte Mietwohnung aus beruflichen Gründen nur noch als Nebenwohnsitz. Seinem Wunsch, zwei Zimmer der angemieteten Wohnung an (zwei konkret benannte) Dritte untervermieten zu wollen, hat der BGH entsprochen. Es liege ein ausreichend begründetes berechtigtes Interesse des Mieters vor; dazu gehöre der nachvollziehbare Wunsch des Mieters nach Verringerung seiner Mietaufwendungen. Nicht von Bedeutung sei die Tatsache, dass der Mieter die Mietwohnung nicht wie zu Mietbeginn weiterhin als Haupt- wohnung, sondern nur noch als Nebenwohnung nutze, entscheidend sei vielmehr, dass er den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgebe (dafür reiche die Lagerung von Einrichtungsgegenständen und/oder die wie im Fall gelegentliche Nutzung zu Übernachtungszwecken).
Eine nicht vollständige Aufgabe der Mietwohnung kann nach durchaus bedenklicher Ansicht des BGH, Urteil v. 14.09.2023 VIII ZR 109/22 auch bei der teilweisen Untervermietung einer Ein-Zimmer-Wohnung vorliegen. Im entschiedenen Fall hatte sich der Vermieter einen durch einen Vorhang abgetrennten Bereich von 1 m² für das Abstellen persönlicher Gegenstände behalten, sein Mobiliar in der Wohnung belassen und zudem einen Wohnungsschlüssel behalten.
Damit sind lt. BGH die Voraussetzungen für eine teilweise Untervermietung gegeben. Die Abgrenzung zwischen teilweiser Untervermietung und vollständiger Untervermietung ist von großer Bedeutung, denn erst bei einer vollständigen Untervermietung einer Wohnung darf ein Vermieter ohne Angaben von Gründen die Zustimmung zu einer Untervermietung verweigern, im Falle einer teilweisen Untervermietung nur, wenn er einen wichtigen Grund benennen kann. In diesem Zusammenhang Es kommt immer wieder einmal vor, dass Hausgeldabrechnungen und die sich daraus ergebenden Abrechnungsspitzen in einer sehr spät anberaumten Eigentümerversammlung zur Abstimmung gebracht werden. Das kann für Sie als vermietender Wohnungseigentümer gefährlich werden, denn Sie sind gegenüber Ihrem Mieter verpfl ichtet, diesem innerhalb eines Jahres (das ist eine Ausschlussfrist!) eine formal korrekte Abrechnung vorzulegen. Sie dürfen sich gegenüber Ihrem Mieter nämlich nicht darauf berufen, dass die Vorlage der Abrechnung nicht möglich sei, weil die Beschlussfassung der WEG noch fehle. Das hat der BGH schon vor geraumer Zeit entschieden unter BGH, Urteil v. 25.01.2017 VIII ZR 249/15.
