Vorfälligkeitsentschädigung

Den Immobilienkredit vorzeitig kündigen

Das Leben folgt selten exakt dem Rhythmus eines Kreditvertrags. Neue berufliche Chancen, private Umbrüche oder veränderte finanzielle Prioritäten können Anlass sein, eine Immobilienfinanzierung früher zu tilgen als ursprünglich geplant. Oft lassen sich Kredite aber nicht einfach so vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen. Stimmt die Bank einer vorzeitigen Ablösung zu oder besteht ein gesetzlicher Anspruch, darf sie dafür eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Was auf den ersten Blick wie eine Strafzahlung wirkt, ist rechtlich als Ausgleich für den finanziellen Nachteil gedacht, der der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung unmittelbar entsteht. § 502 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) spricht von einer angemessenen Vorfälligkeitsentschädigung. Denn eine Bank kalkuliert ein Immobiliendarlehen langfristig. Sie nimmt dabei an, dass die vereinbarten Zinsen über die gesamte Zinsbindungszeit gezahlt werden. Um diese Kredite zu finanzieren, nimmt die Bank selbst Geld am Kapitalmarkt auf oder bindet eigenes Kapital – und verleiht es zu einem festgelegten Zinssatz weiter. Wird der Kredit vorzeitig zurückgezahlt, erhält die Bank das Geld früher als geplant zurück. Sie kann es zwar erneut anlegen oder als neues Darlehen vergeben, erzielt damit aber möglicherweise eine geringere Rendite.

Wann darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen?

 Eine Vorfälligkeitsentschädigung kommt vor allem bei einem Immobiliendarlehen mit gebundenem Sollzinssatz infrage, also bei einer Finanzierung, deren Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben ist. Möchte der Darlehensnehmer den Vertrag vor Ablauf dieser Zeit beenden, muss dafür zunächst ein gesetzlicher oder vertraglicher Kündigungsgrund vorliegen. Nach § 490 Absatz 2 BGB kann ein berechtigtes Interesse eine vorzeitige Kündigung ermöglichen. Ein solcher Fall liegt beispielsweise vor, wenn der Eigentümer die finanzierte Immobilie verkaufen und anderweitig verwerten möchte. Daneben können auch vertragliche Regelungen oder das Kündigungsrecht nach § 489 BGB eine vorzeitige Beendigung ermöglichen.

Wer hingegen lediglich zu einer anderen Bank wechseln möchte, weil diese zum Beispiel einen niedrigeren Zinssatz anbietet, hat während einer laufenden Zinsbindung in der Regel keinen Anspruch darauf, den bestehenden Vertrag ohne Weiteres zu beenden. Die Bank kann auf der Fortführung des Vertrags bestehen. Stimmt sie einer vorzeitigen Ablösung dennoch zu, kann sie mit dem Darlehensnehmer ein vertragliches Aufhebungsentgelt vereinbaren. Dieses ist von der gesetzlichen Vorfälligkeitsentschädigung zu unterscheiden. Während die Vorfälligkeitsentschädigung einen konkret entstandenen Zinsschaden ausgleicht, ist das Aufhebungsentgelt der Preis für die freiwillige Zustimmung der Bank zur vorzeitigen Vertragsbeendigung. Es wird in der Aufhebungsvereinbarung festgelegt und ist nicht zwingend nach denselben Grundsätzen wie eine Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen.

Wovon hängt die Höhe ab? 

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung erfolgt individuell und kann beträchtlich ausfallen. Maßgeblich sind vor allem:

die Höhe der noch offenen Restschuld,
die verbleibende Zeit bis zum Ende der Zinsbindung,
der vereinbarte Sollzinssatz,
die Entwicklung der aktuellen Kapitalmarkt- und Darlehenszinsen,
der vereinbarte Tilgungsverlauf,
mögliche Sondertilgungen und Tilgungssatzänderungen.

Üblicherweise vergleicht die Bank, welche Zinsen sie bei planmäßiger Fortführung des Darlehens noch erhalten hätte, mit der Rendite, die sie durch eine sichere Wiederanlage des vorzeitig zurückgezahlten Geldes erzielen kann. Diese sogenannte Aktiv-Passiv-Methode ist von der Rechtsprechung anerkannt. Möglich ist auch die Aktiv-Aktiv-Methode, bei der die Bank eine erneute Kreditvergabe unterstellt.

Von dem errechneten Zinsausfall müssen Kosten abgezogen werden, die der Bank wegen der vorzeitigen Rückzahlung künftig nicht mehr entstehen – etwa bestimmte Risiko- und Verwaltungskosten. Ebenfalls zu berücksichtigen sind vertraglich eingeräumte Sondertilgungsrechte. Hat der Kreditnehmer beispielsweise die Möglichkeit, jährlich einen bestimmten Betrag zusätzlich zu tilgen, muss die Bank dies bei ihrer Berechnung einkalkulieren, selbst wenn die Sondertilgung bisher nicht genutzt wurde.

Entschädigung nur bei wirklichem Schaden 

Grundsätzlich gilt: Liegen die aktuellen Wiederanlagezinsen unter dem Zinssatz des bestehenden Darlehens, spricht dies für einen möglichen Zinsschaden der Bank. Sind die aktuellen Zinsen inzwischen jedoch höher als der vereinbarte Darlehenszins, muss der Bank durch die Rückzahlung nicht zwangsläufig ein Schaden entstehen. In diesem Fall kann die Vorfälligkeitsentschädigung sehr niedrig ausfallen oder sogar bei null liegen. Entscheidend ist deshalb nicht allein die Restschuld, sondern die konkrete Zinssituation zum Zeitpunkt der Ablösung.

Ordentliche Kündigung möglich

Es gibt aber auch Fälle, in denen ein Darlehen ohnehin ordentlich gekündigt werden darf. Ein solches gesetzliches Kündigungsrecht besteht insbesondere bei einer Sollzinsbindung von mehr als zehn Jahren: Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB kann der Darlehensnehmer einen Kredit mit gebundenem Sollzinssatz zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Maßgeblich ist dabei nicht der Abschluss des Vertrags, sondern grundsätzlich der Zeitpunkt, zu dem das Darlehen vollständig ausgezahlt wurde. Die Kündigung ist dann ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Bei einem Darlehen mit variablem Sollzinssatz kann der Darlehensnehmer grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei typischerweise nicht an, weil der Zinssatz nicht für eine feste Laufzeit garantiert ist. Enthält der Vertrag unzureichende Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, schließt § 502 Absatz 2 BGB einen Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung aus. Ob eine Klausel tatsächlich fehlerhaft ist, lässt sich allerdings meist nicht zuverlässig anhand einzelner Formulierungen beurteilen. In solchen Fällen empfiehlt sich eine rechtliche Prüfung.

Wann kann sich die Zahlung lohnen? 

Doch auch wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, kann eine vorzeitige Ablösung wirtschaftlich sinnvoll sein. Das ist etwa denkbar, wenn der Verkauf der Immobilie einen wichtigen persönlichen oder finanziellen Schritt ermöglicht und der Eigentümer mit dem Verkaufserlös zugleich einen deutlich günstigeren Kredit aufnehmen kann. Ebenso kann die Ablösung sinnvoll sein, wenn die Immobilie stark im Wert gestiegen ist, der Verkauf einen hohen Überschuss bringt oder eine andere Finanzierung die monatliche Belastung erheblich reduziert.

Bei der Überlegung einer möglichen frühzeitigen Kreditablösung muss also immer die Gesamtrechnung betrachtet werden. Der Vorfälligkeitsentschädigung sollten dabei nicht nur die künftig eingesparten Zinsen gegenübergestellt werden. Einzubeziehen sind auch mögliche Kosten, neue Darlehens- und Bearbeitungsentgelte sowie steuerliche Folgen.

Praktisches Vorgehen

 Wer eine Immobilie verkaufen muss oder möchte, sollte frühzeitig mit der Bank sprechen. Wichtig ist, sich zunächst eine schriftliche Ablöseberechnung geben zu lassen. Darin sollte nachvollziehbar aufgelistet sein, von welcher Restschuld, welchem Ablösetermin, welcher Restlaufzeit und welchen Zinssätzen die Bank ausgeht. Auch Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit der Kündigung nach zehn Jahren müssen berücksichtigt werden.

Ergeben sich Zweifel, sollte die Berechnung unabhängig geprüft werden – etwa durch eine Verbraucherzentrale, einen spezialisierten Finanzberater oder einen im Bankrecht erfahrenen Rechtsanwalt. Die Verbraucherzentrale weist ausdrücklich darauf hin, dass geforderte Beträge nicht immer angemessen sind und die Berechnung überprüft werden sollte.

Tipp: Nicht immer muss der Kredit mitverkauft werden

Wer eine neue Immobilie erwerben möchte, kann die Bank unter Umständen um einen Sicherheitentausch bitten. Wird das bestehende Darlehen auf das neue Objekt übertragen und ist dieses als Sicherheit gleichwertig, kann die Vorfälligkeitsentschädigung entfallen. Die Bank muss dem Tausch allerdings nicht unter allen Umständen zustimmen. Entscheidend sind insbesondere der Wert und die Verwertbarkeit der neuen Immobilie. Die Kosten für Notar und Grundbuch trägt in der Regel der Kreditnehmer.

Astrid Zehbe 
Chefredakteurin